Rechtliche Aspekte bei Drohnenaufnahmen von Immobilien

Drohnen haben die Immobilienvermarktung revolutioniert. Mit beeindruckenden Luftaufnahmen lassen sich Grundstücke, Neubauprojekte oder Bestandsimmobilien aus Perspektiven präsentieren, die früher nur schwer zugänglich waren. Doch bei der Nutzung von Drohnen gilt es in Deutschland, eine Vielzahl rechtlicher Vorschriften zu beachten. Wer diese Regeln missachtet, riskiert Bußgelder, strafrechtliche Konsequenzen oder Abmahnungen von Nachbarn.

Kurz gesagt: Drohnenaufnahmen sind in Deutschland grundsätzlich erlaubt, solange die Vorschriften der Luftverkehrsordnung (LuftVO), des Datenschutzes und der Eigentumsrechte eingehalten werden.

In diesem Beitrag tauchen wir tief in die rechtlichen Grundlagen ein, erläutern Fallstricke und zeigen, wie Makler, Architekten und Investoren Drohnen sicher und rechtskonform einsetzen können.

Rechtliche Grundlagen in Deutschland

Luftverkehrsrecht: Die LuftVO

Die wichtigste Grundlage für Drohnenflüge bildet die Verordnung zur Regelung des Luftverkehrs (LuftVO). Sie definiert, welche Drohnenflüge erlaubt sind und welche Auflagen erfüllt werden müssen. Für Immobilienaufnahmen relevant sind vor allem:

• Gewichtsklassen: Drohnen über 250 Gramm benötigen eine Kennzeichnungspflicht, Drohnen ab 2 kg eine Haftpflichtversicherung.
• Maximale Flughöhe: 100 Meter über Grund ist die Obergrenze für Freizeit- und gewerbliche Drohnen.
• Sichtflug: Drohnen müssen immer in Sichtweite des Steuerers bleiben.
• Abstand zu Menschen und Gebäuden: Ein Mindestabstand von 1,5 Metern pro kg Gewicht zur unbeteiligten Person muss eingehalten werden. Bei Aufnahmen über fremden Grundstücken empfiehlt es sich, die Zustimmung einzuholen.

Die LuftVO enthält zudem spezielle Regelungen für gewerbliche Drohnenflüge. Immobilienfotografie fällt in den gewerblichen Bereich, sobald sie für Marketing oder Verkauf genutzt wird. Das bedeutet, dass der Pilot eine Kenntnisnachweisprüfung (Drohnenführerschein A2) vorweisen muss, wenn die Drohne über 2 kg wiegt oder in sensiblen Bereichen fliegt.

Datenschutz: DSGVO und Persönlichkeitsrechte

Drohnenaufnahmen berühren häufig auch personenbezogene Daten. Aufnahmen, die private Grundstücke, Menschen oder Fahrzeuge erkennen lassen, unterliegen der DSGVO. Das bedeutet:

• Personen müssen im Bild nicht erkennbar sein oder unkenntlich gemacht werden.
• Für Aufnahmen auf fremden Grundstücken sollte eine Einwilligung des Eigentümers eingeholt werden.
• Bei kommerzieller Nutzung, z. B. für Immobilienmarketing, ist eine sorgfältige Abwägung zwischen berechtigtem Interesse (Marketing) und Privatsphäre der Betroffenen erforderlich.

Gerichte betonen regelmäßig, dass das Recht am eigenen Bild und das Eigentumsrecht an Grundstücken Vorrang vor kommerziellen Interessen haben können.

Praxisbeispiel: 2021 verurteilte das Amtsgericht München einen Makler zu einer Geldstrafe, weil Drohnenaufnahmen eines Grundstücks Nachbarn ohne deren Einwilligung zeigten. Die Drohne flog lediglich 40 Meter über das Grundstück, dennoch wurde die Persönlichkeitsverletzung gewertet.

Luftfahrtgesetz (LuftVG)

Das Luftverkehrsgesetz regelt die Haftung und Versicherungspflicht. Drohnenpiloten müssen nachweisen, dass sie eine Haftpflichtversicherung haben. Schäden, die durch Drohnen entstehen – z. B. auf Dächern, Autos oder bei Personen – werden ansonsten aus eigener Tasche bezahlt.

Für Immobilienaufnahmen ist dies besonders relevant, da Gebäude häufig von oben gefilmt werden und Absturzrisiken bestehen. Versicherungen decken häufig nur Flüge innerhalb der gesetzlichen Vorgaben ab. Wer diese ignoriert, verliert den Versicherungsschutz.

Praktische Umsetzung für Drohnenaufnahmen

Standortwahl und Flugplanung

Makler oder Architekten sollten vor jedem Flug eine Standortanalyse durchführen. Punkte, die geprüft werden sollten:

1. Luftraumbeschränkungen: In der Nähe von Flughäfen, Hubschrauberlandeplätzen oder Naturschutzgebieten gelten Sonderregeln.
2. Abstand zu fremden Grundstücken: Ein Mindestabstand und die Einholung von Einwilligungen vermeiden rechtliche Konflikte.
3. Wetterbedingungen: Starker Wind, Regen oder Nebel erhöhen das Risiko für Abstürze und Sachschäden.

Dokumentation und Compliance

Eine sorgfältige Dokumentation ist nicht nur aus Haftungsgründen wichtig, sondern auch für die Nachweisführung bei Behörden. Dies beinhaltet:

• Flugprotokolle
• Versicherungsnachweis
• Kenntnisnachweis des Piloten
• Einhaltung der Sichtflugregel

Softwaregestützte Unterstützung

Professionelle Immobilienagenturen nutzen inzwischen Flugplanungssoftware wie DJI Pilot oder Airmap. Diese Tools zeigen Luftraumbeschränkungen, erlaubte Flughöhen und erlauben die Einhaltung gesetzlicher Vorgaben.

Besonderheiten bei Neubauprojekten

Für Baustellen gilt eine erhöhte Vorsicht. Drohnenaufnahmen bieten zwar perfekte Perspektiven, jedoch müssen Arbeits- und Sicherheitsrichtlinien eingehalten werden. Bauherren oder Architekten sollten:

• Baustellen absichern und Mitarbeitende informieren
• Flugzeiten abstimmen, um Risiken zu minimieren
• Nur erfahrene Piloten einsetzen

Fallbeispiele und Statistiken

• Laut Drohnenverband Deutschland wurden 2022 rund 1.200 Verstöße gegen die LuftVO registriert, davon etwa 30% im gewerblichen Bereich.
• Ein Immobilienentwickler in Frankfurt musste 2020 Drohnenaufnahmen stoppen, weil Nachbarn die Persönlichkeitsrechte einforderten. Nach einer Überarbeitung der Flugrouten konnte der Verkauf der Eigentumswohnungen fortgesetzt werden.
• In Berlin kam es 2019 zu einer Schadensersatzforderung in Höhe von 12.000 € nach Absturz einer Drohne auf ein geparktes Fahrzeug bei einer Immobilienaufnahme.

Diese Beispiele zeigen, dass rechtliche Risiken real und wirtschaftlich relevant sind. Professionelle Vorbereitung und Einhaltung der Vorschriften schützt vor Bußgeldern, Schadensersatzforderungen und Imageschäden.

Handlungsempfehlungen für Profis

Für Makler, Architekten und Investoren ergeben sich klare Handlungsleitlinien:

1. Kenntnis der LuftVO: Vor jedem Flug prüfen, ob Gewicht, Flughöhe und Standort zulässig sind.
2. Haftpflichtversicherung: Nur versicherte Drohnen einsetzen.
3. DSGVO beachten: Personen unkenntlich machen, Einwilligungen einholen, Recht am Bild respektieren.
4. Dokumentation: Flugprotokolle, Versicherungs- und Kenntnisnachweise bereit halten.
5. Flugplanung: Software nutzen, Risikobewertung durchführen, Wetterbedingungen prüfen.
6. Sensibilisierung der Stakeholder: Eigentümer, Nachbarn und Mitarbeiter informieren.
7. Professionelle Piloten: Nur erfahrene Drohnenpiloten einsetzen, insbesondere bei gewerblichen Flügen und Baustellen.

Drohnenaufnahmen bieten der Immobilienbranche enorme Chancen: Sie erhöhen die Sichtbarkeit von Objekten, ermöglichen außergewöhnliche Perspektiven und unterstützen den Verkauf. Gleichzeitig bergen sie rechtliche Risiken, die von Luftverkehrsrecht über Datenschutz bis hin zu Haftungsfragen reichen.

In Deutschland gilt: Drohnenflüge sind erlaubt, aber nur innerhalb klar definierter Regeln. Wer sich an LuftVO, LuftVG und DSGVO hält, dokumentiert Flüge sorgfältig und berücksichtigt die Rechte Dritter, kann die Vorteile von Drohnenaufnahmen rechtssicher nutzen.

Professionelle Vorbereitung, Planung und das Verständnis der gesetzlichen Vorgaben machen Drohnen zu einem wertvollen Werkzeug im Portfolio von Maklern, Architekten und Investoren. Wer dies ignoriert, riskiert Bußgelder, Schadensersatzforderungen und Imageverlust – unnötige Kosten, die sich leicht vermeiden lassen.